04-12-2017

Costos y trámites para financiar una vivienda


Adquirir un bien raíz con financiamiento bancario involucra comprometerse a mantener un vínculo largo con el banco, y todas las condiciones están en su escritura. Un dato no menor si se considera el valor de la tasa de interés que conllevan estas operaciones.


Costo de un crédito hipotecario y en que debes fijarte


El principal costo de un crédito hipotecario es la tasa de interés y es también la variable clave al momento de comparar las diferentes alternativas del mercado. No obstante, existen otros gastos asociados a la contratación de un crédito hipotecario, que son de cargo del cliente.
Estos son los gastos de tasación del bien raíz hipotecado, el estudio de títulos y redacción de escritura, gasto notarial, impuesto de timbres y estampillas (de recaudación fiscal), derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y primas de seguros. En este caso, los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios, y su pago se realizará junto con la cuota mensual a pagar.


¿Puedo adelantar el pago del préstamo?


Puedes anticipar el pago de toda o parte de tu deuda, aún en contra de la voluntad del acreedor en la gran mayoría de los créditos hipotecarios. Conforme lo pactado en la escritura, si el abono es parcial, se puede decidir entre reducir el número de dividendos manteniendo el mismo valor, o bien dejar el mismo número de dividendos originalmente pactados, pero pagando un valor inferior en cada uno de ellos. La principal ventaja es que el deudor solo pagará el capital adeudado, los intereses pactados a la fecha del prepago y la comisión de prepago. El banco deja de percibir los intereses sobre el capital que prepaga el deudor.


El prepago es un derecho irrenunciable. Solo se necesita el consentimiento del acreedor si paga menos del 25% del valor del capital adeudado o si el crédito es superior al equivalente de cinco mil UF. Normalmente, en las escrituras se establece el procedimiento y condiciones del prepago en términos más flexibles, con prepagos parciales por montos inferiores.


¿Puede variar la tasa de interés?


Sí. Los préstamos con tasa de interés fija son aquellos en que la tasa de interés aplicada al crédito permanece invariable a lo largo del plazo pactado. Los con tasa de interés variable son aquellos en que la tasa de interés cambia de acuerdo a un índice de referencia (por ejemplo, TAB). Como consecuencia, el dividendo a pagar varía a lo largo del desarrollo del crédito, puesto que el interés del crédito no es el mismo para todo el período. Por último, los préstamos con tasa de interés mixta son una combinación de las dos primeras, es decir, un crédito hipotecario que tiene una tasa de interés fija para un primer período y después una tasa de interés variable.


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